|
А ВАМ ЭТО НАДО?
Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке установленном законом, либо созданное с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Важно отметить, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не может распоряжаться ею, то есть продавать, дарить, сдавать в аренду или в залог.
Первым шагом любого строительства должно стать оформление прав на земельный участок. Если права пользования, аренды или собственности оформлены, закон позволяет возводить те или иные объекты в соответствии с видом разрешенного использования данного земельного участка (ст. 40, 41 Земельного кодекса РФ, гл. 17 Гражданского кодекса РФ). То есть строительство жилого дома, построенного на земле, которая не предназначена для целей жилищного строительства, является самовольным.
Вторым шагом является строительство объекта недвижимости с соблюдением всех требований градостроительных регламентов, строительных экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных правил и нормативов. Данный этап самый ответственный, так как гражданину необходимо подготовить и собрать полный пакет документов для строительства и обойти все инстанции, чтобы его согласовать. Одним из документов, входящим в этот пакет является разрешение на строительство, подтверждающее соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающее застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.
На основании п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
- строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
- если, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Например, до 1 января 2015 года действует «упрощенный» порядок государственной регистрации прав собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначено для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке) и разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не требуется.
Не стоит игнорировать требования законодательства и осуществлять строительство самовольно, ведь в этом случае застройщика можно привлечь к административной ответственности, а в случаях неисполнения предписаний уполномоченных органов или при возведении строений с грубыми нарушениями суд может вынести решение о сносе самовольной постройки за счет застройщика.
Обращаем внимание застройщиков, что оформление документов для получения разрешения на строительство обходится значительно дешевле и занимает меньше времени, чем оформление документов на самовольно возведенный объект.
Дополнительную информацию по интересующему Вас вопросу можно получить в кабинете № 108 администрации муниципального образования Белоглинский район: с.Белая Глина, ул.Красная, 160 или по телефону 7-23-38
Самовольное строительство: «построй» себе проблему
Цель данной статьи – информирование застройщика о необходимости соблюдения требований градостроительного законодательства на всех этапах строительства объекта.
И так, проектная документация, соответствующая требованиям градостроительного плана разработана, разрешение на строительство получено в установленном порядке, можно приступать к строительству, реконструкции либо капитальному ремонту внимательно изучив, имеющуюся документацию.
Чертеж градостроительного плана земельного участка для прочтения не требует от застройщика специальных знаний. На чертеже указываются границы земельного участка, минимальные отступы от границ земельного участка, объекты капитального строительства, расположенные на участке, места допустимого размещения зданий, строений, сооружений и другая информация. Указанные места размещения зданий, строений, сооружений определены с учетом требований строительных, санитарных и противопожарных нормативов. По этой причине недопустимо уменьшение отступов от границ земельного участка даже при наличии согласия на это смежного землепользователя.
Содержание текстовой части градостроительного плана информирует застройщика о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам, размещению объектов капитального строительства и другое.
В случае, если застройщик, к примеру, построил жилой дом за пределами места его допустимого размещения или вместо допустимого одного этажа возвел три, то данный объект капитального строительства попадает в разряд самовольных построек и застройщику будет отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию согласно части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Также, застройщика ждет отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в случае расположения сетей инженерно- технического обеспечения в нарушение требований технических условий, выданных эксплуатирующей организацией и проектной документации. Наиболее часто встречающееся нарушение – размещение локальных очистных сооружений в непосредственной близости к объектам капитального строительства (норма – не менее 8 м. для фильтрующего колодца и не менее 5 м. для септика), либо за границами земельного участка застройщика.
Поэтому, каков бы ни был соблазн более «рационально» разместить на земельном участке объекты капитального строительства, чтобы не построить себе «проблему», имея на руках все необходимые документы на строительство, застройщику необходимо выполнять требования, установленные градостроительным планом, разрешением на строительство, проектной документацией, схемой планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Легализация самовольного строительства.
Процесс строительства объектов недвижимости – это организационно сложный процесс, сопряженный с получением значительного количества разрешений и согласований.
Зачастую строительство новых и реконструкция уже существующих объектов осуществляется без получения всех необходимых для этого документов, а также с нарушением требований к виду разрешенного использования и(или) целевого назначения земельного участка.
Жилой дом, другое строение, сооружение или недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил, является самовольной постройкой.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности, то есть не вправе продать этот объект, обменять, сдать в аренду или распорядиться им каким-либо иным образом.
Очевидно, что стоимость объекта самовольного строительства, независимо от того, в каком месте он расположен и каковы затраты на его возведение, несоизмеримо мала по сравнению со стоимостью аналогичного объекта, имеющего легальный статус.
По заявлению заинтересованного лица или органа власти судом может быть принято решение о сносе самовольной постройки осуществившим ее лицом.
В тоже время, действующее законодательство в некоторых случаях допускает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку, а также возможность легализации самовольного строительства в административном порядке.
Следует отметить, что в случае судебного разбирательства как по иску о сносе самовольной постройки, так и по иску о признании права собственности на нее лицу, осуществившему такую постройку, значительно легче защищать свои права при наличии следующих условий:
Оформленного права собственности на участок, где осуществлена постройка.
Обусловлено это тем, что право собственности на самовольную постройку согласно ст. 222 ГК РФ может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится участок, где осуществлена постройка. Таким образом, за арендатором земельного участка судом не может быть признано право собственности на самовольную постройку. В то время как именно арендные правоотношения являются наиболее распространенной формой оформление земельных правоотношений,
Гражданам и юридическим лицам, осуществившим самовольное строительство и владеющим земельными участками на ином праве, целесообразно выкупить такие участки в порядке ст. 36 ЗК РФ. В указанном порядке может быть выкуплен земельный участок при наличии на нем хотя бы одного надлежащим образом оформленного в собственность соответствующего лица здания, строения, сооружения.
Наличие градостроительного плана такого участка.
Указанное связано с тем, что в градостроительном плане земельного участка содержится информация о разрешенном использовании земельного участка, допустимом и возможном строительстве на конкретном участке объектов недвижимости, требованиях к назначению, допустимых параметрах объектов недвижимости, размещаемых на участке, максимально допустимой плотности застройки участка и т.д.
Таким образом, если самовольное строительство, реконструкция соответствуют требованиям, содержащимся в градостроительном плане участка, то доказать факт отнесения постройки к самовольной значительно сложнее, а признать право собственности на такую постройку проще.
Как узаконить самострой?
Лицо, осуществившее такую постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не вправе распоряжаться строением: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки — все они будут считаться ничтожными.
Самовольное сооружение подлежит сносу лицом, осуществившим строительство, либо за его счет. Помимо этого виновные в самовольном возведении несут также административную ответственность.
Что же можно сделать, чтобы не допустить сноса самовольной постройки, и как ее легализовать? Законодательством предусмотрены два случая, когда допускается возможность признания в судебном порядке права собственности на такое строение:
1. Если лицу, осуществившему постройку на не принадлежащем ему земельном участке, данный участок будет в установленном порядке предоставлен под возведенное здание.
2. Если у лица находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, где осуществлена постройка. В данном случае человек, который произвел самострой на таком участке, имеет право на возмещение расходов на постройку лицом, за которым признано право собственности на это строение. Размер возмещения определяет суд.
Если самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка и его право на данный участок подтверждено в установленном законодательством порядке, то признание права собственности происходит достаточно просто.
В соответствии с законом собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на недвижимое имущество, возведенное или созданное ими для себя на этих участках, если иное не предусмотрено нормативными актами или договором. Данное право возникает после осуществления государственной регистрации.
Сложнее, когда земельный участок, на котором находится самострой, не принадлежит лицу, осуществившему его возведение. Тогда, если земля находится в государственной или муниципальной собственности и является свободной от прав на нее физических и юридических лиц, гражданину, осуществившему самовольную постройку, следует обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на данное строение. Суду предоставляют доказательства, свидетельствующие о том, что исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления истцу был выделен земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, для использования в целях, соответствующих ее назначению.
Если же земля находится в частной собственности, правомерном владении или пользовании другими физическими или юридическими лицами, то право собственности на сооружение может быть признано за лицом, осуществившим строительство, только при условии перехода к нему соответствующего права на земельный участок или его часть по основаниям, предусмотренным российским законодательством.
В противном случае приобретение права собственности предоставляют исключительно лицу, имеющему право собственности, право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором воздвигнута самовольная постройка.
В судебной практике нередки случаи, когда самострой возведен собственником (владельцем, пользователем) земельного участка совместно с другими лицами: членами семьи, родственниками или посторонними для него лицами, претендующими на признание за ними права собственности на строение либо его часть.
Для признания права собственности на самовольную постройку за выше-указанными лицами в ходе судебного процесса по иску, поданному ими, необходимо установить, было ли получено согласие собственника земельного участка на возведение постройки на принадлежащем ему участке либо получено согласие собственника строения на осуществление пристройки, реконструкцию данного объекта.
В случае признания права собственности указанных лиц на объект недвижимости или его часть для них может возникнуть право на землю под самовольным строением на основании ст. 271, 273 ГК РФ.
Стоит отметить, что если сохранение сооружения нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, то ни в каких случаях не допускается признание права собственности на самовольную постройку.
Вместе с тем хочется обратить внимание читателей на то, что если использование земельного участка, занятого самостроем, не соответствует разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом удовлетворено быть не может, потому что даже суд не в силах изменить разрешенное использование земельного участка.
Если возведение постройки осуществлено при отсутствии надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство, то само по себе это не служит безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Орган местного самоуправления может разрешить ее сохранить, если признает, что она построена в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил. Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, заинтересованное лицо имеет право обжаловать в суде.
Для разрешения вопроса об осуществлении возведения самовольной постройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил судом может быть получена консультация специалиста и назначена экспертиза.
Окончанием легализации самовольной постройки являются оформление прав на земельный участок под возведенным строением (если это не было сделано ранее) и государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества.
Еще раз отметим, что во избежание проблем, связанных со строительством недвижимости, достаточно осуществлять его на земельном участ-ке, отведенном для данных целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, с получением на это необходимых разрешений и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.ю постройку проще.
Вопрос: Будет ли постройка считаться самовольной и подлежать сносу, если право собственности на нее уже зарегистрировано в установленном порядке?
Ответ: Да. Объект, который является самовольной постройкой, не влечет возникновения права собственности. Коммерсант на территории, переданной ему в аренду для постройки торгового павильона, выстроил не только павильон, но и пристройку к нему. Ее Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 20 июня 2008 г. N А21-4967/2007 счел самовольной постройкой. Таковой считается строение, которое возведено без получения разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Так как у бизнесмена было разрешение только на торговый павильон, судьи обязали его снести пристройку за свой счет.
|
